Antes de empezar una reforma en Madrid hay una pregunta que conviene resolver: ¿qué trámite necesita mi obra en el Ayuntamiento? Elegir bien el procedimiento evita sanciones, paralizaciones de obra y problemas a la hora de vender o alquilar el inmueble en el futuro.
En la ciudad de Madrid, los trámites urbanísticos se rigen por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM), en vigor desde junio de 2022. Esta norma distingue, de forma general, tres situaciones.
1. Obras que no necesitan ningún trámite
Las pequeñas actuaciones de mantenimiento y conservación interior suelen quedar fuera de cualquier procedimiento. Por ejemplo:
- Pintar paredes y techos.
- Pequeñas reparaciones de carpintería o fontanería sin cambiar la distribución.
- Instalar mobiliario o cambiar elementos decorativos.
Aun así, si vives en una comunidad de propietarios, revisa sus estatutos y avisa a la comunidad si vas a hacer ruido o usar zonas comunes.
2. Obras con declaración responsable
La declaración responsable urbanística es el procedimiento más habitual en las reformas de viviendas. Con ella, el propietario declara que la obra cumple la normativa y que dispone de la documentación exigida. Su gran ventaja es que, una vez presentada correctamente, permite comenzar las obras sin esperar a una resolución, aunque el Ayuntamiento puede comprobarla después.
Suelen tramitarse por declaración responsable, entre otras:
- Reformas integrales de viviendas que no afectan a la estructura ni a la fachada.
- Cambios de distribución interior no estructurales.
- Renovación completa de cocinas y baños.
- Sustitución de solados, alicatados e instalaciones.
Dependiendo del alcance, puede ser necesario que la documentación esté firmada por un técnico competente, como un arquitecto técnico.
3. Obras que requieren licencia urbanística
La licencia urbanística se reserva para las actuaciones de mayor entidad, en las que el Ayuntamiento debe revisar el proyecto antes de autorizar la obra. Es el caso, por ejemplo, de:
- Obras que afectan a la estructura del edificio.
- Modificaciones de fachada o de elementos comunes.
- Cambios de uso (por ejemplo, de local a vivienda).
- Actuaciones en edificios protegidos.
- Obras de nueva planta o demolición.
En estos casos suele ser necesario un proyecto técnico y dirección de obra, y los plazos de tramitación son más largos.
¿Qué documentación se suele pedir?
Aunque depende de cada caso, la documentación habitual incluye:
- Descripción de las obras y presupuesto detallado.
- Planos del estado actual y reformado cuando cambia la distribución.
- Documentación técnica firmada por técnico competente, si la obra lo requiere.
- Justificante del pago de las tasas e impuestos municipales correspondientes, como el ICIO.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Empezar sin tramitar nada pensando que la obra es «menor»: puede acarrear multas y la obligación de legalizarla.
- Presentar una declaración responsable para una obra que en realidad necesita licencia.
- Tocar elementos estructurales o comunes sin el permiso de la comunidad y sin proyecto técnico.
- No conservar la documentación de la obra, que te pedirán al vender o hipotecar la vivienda.
¿Cómo te ayudamos en PSR10?
Como arquitecto técnico, en PSR10 estudiamos tu reforma, te indicamos qué trámite necesita y preparamos la documentación técnica para presentarla. Si lo prefieres, nos ocupamos de todo con una reforma llave en mano: licencias, coordinación de gremios y dirección de obra.
Este artículo tiene carácter informativo. La normativa puede cambiar y cada caso requiere un estudio concreto; consulta siempre la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid o a un técnico antes de iniciar las obras.
¿Vas a reformar en Madrid? Cuéntanos tu proyecto o llámanos al 639 10 08 35 y te orientamos sin compromiso.
